媒介契約の種類 - 【那覇エリアの不動産売却】ミカタ不動産

不動産売却の知識箱

不動産売却の 媒介契約の
種類

この記事の概要

不動産の売却をするとき、一般的には不動産会社に仲介をお願いして「媒介契約」を結ぶこととなります。媒介契約とは、売却したい不動産に対して買いたい人を探してくる作業を不動産会社に委任することです。
実はこの「媒介契約」が、不動産が高く売れるか、早く売れるかを左右する大切な要素の１つとなります。
この媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類があり、売主様はどの媒介契約を結ぶかを選択することができます。
媒介契約の選択は、不動産売却を希望どおりに成功させられるかを握る鍵となりますので、それぞれの媒介契約の特徴に合わせて選択することが大切です。そのため、この「３つの媒介契約の特徴を理解しておくことが鍵となってきます。
また、売却しなければいけない期限が決まっている場合や、煩わしい事を避けたい場合は「不動産会社の買取り」という制度もありますので、媒介との比較をしてみることも検討のひとつといえます。

不動産売却の媒介の種類と買取り

上記の種類が不動産売却の基本となる「媒介３種類」と「買取り２種類」です。
順番に内容を確認していきましょう。

３種類の媒介契約

専属専任媒介契約

仲介業務を1社の不動産会社だけに依頼する契約で、同時にほかの不動産会社に仲介を依頼することはできません。また、自分で買主を見つけてきた場合でも直接売買ができず、仲介業務を依頼した不動産会社を通じて取引をすることになります。
不動産会社側では、媒介契約締結日の翌日から5日以内に仲介依頼を受けた物件情報を指定流通機構（レインズ）に登録する義務を負います。さらに、不動産会社は1週間に1回以上文書または電子メールで業務処理状況の報告を行わなければなりません。媒介契約の有効期間は３ヶ月が上限となっております。

専任媒介契約　

専属専任媒介契約と同様に、仲介業務を1社の不動産会社だけに依頼する契約です。しかし、専属専任媒介契約と違い、自分で買主を見つけてきた場合は、不動産会社を通さずに直接売買契約を結ぶことができます。
また、不動産会社は、媒介契約締結日の翌日から7日以内に依頼を受けた物件情報を指定流通機構（レインズ）に登録する義務を負います。また、不動産会社は2週間に1回以上文書または電子メールで業務処理状況の報告を行わなければなりません。媒介契約の有効期間は３ヶ月が上限となっております。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約で、自分で買主を見つけてきた場合でも不動産会社を通さずに直接売買することができます。
売主様への縛りが低いため不動産会社に対する義務も少なく、指定流通機構（レインズ）への登録は任意となり、業務処理状況の報告も任意となります。契約の有効期限については、法令上の規定はないものの、行政指導にしたがい３ヶ月以内が一般的となります。

媒介契約まとめ

「一般媒介契約」は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」と比べると売主様側の制限が少なく、複数の不動産会社に依頼することもできるので、物件の露出回数が増えそうな気がするかと思います。
しかし実際のところは、不動産会社側にとっては、他複数の不動産会社との同時競争となり、初期費用を多くかけての広告活動を控え気味にしてしまったり、法的責任義務も少ないことから、販売への責任感が希薄となりがちです

２種類の買取り契約

不動産の売却は、不動産仲介会社を通じて不動産を売りに出し、買い手が見つかった時点で売買成立となるのが一般的なケースとなります。
しかし、売る側の理由によっては早く不動産を売却したいという場合もあるので、そんな方には不動産を直接買取ってもらえるサービスが便利と言えます。

即時買取り

買取りによる売却は、不動産会社又は買取り専門業者が不動産を買うため、即日で現金化することが可能です。仲介による売却の場合は、希望価格から販売がスタートできるというメリットがありますが、買主様を見つける時間がかかります。
そのため、早く売りたい、近所に知られたくない、わずらわしい事が手間というご要望の場合は、買取りがおすすめです。

買取りのメリット

①資金計画やスケジュール管理が容易

不動産の買い替えで「次の購入先が決まっている」という場合、今の自宅を売却しなければいけない期限があります。「いつ売れるか？」という心配が無くなる事と、確実に売れる金額がわかるため、次の住み替え計画が建てやすくなります。

②一時的な仮住まいが不要

買い替えでマイホームを売却する場合、仲介により希望金額で売却しようとすると「売れてから次を買う」という事が一般的です。この場合、万一、売れた家の引き渡し時期までに次が見つからない場合は、一時的に仮の住まいに引越す必要があります。仮住まいは、賃貸住居の初期費用がかかるのと、２回の引越し費用でとても高額な資金が失われます。

③周りに知られる心配がない

自宅を仲介で売却に出すと、広告掲載やお客様のご案内等があるので、近隣住民に売却している事が周知されていきます。
地域性や関係性にもよりますが、近隣に知られずに「さっと引越ししたい」という人は買取りがお勧めです。

④リスクの回避

一般個人への売却では「契約不適合責任」という法律により、売主様に土地建物の不具合に対する責任が発生します。一方で、買取りで不動産業者に売却した場合、全て無しにはなりにくいですが、一般個人に売却するよりもはるかに後々のトラブルが少なくなります。

⑤内覧する必要がない

仲介で売却を進めた場合、販売期間中は色々なお客様が見にきます。
見にくる都度お部屋の掃除や、時間調整するという労力がかかります。
２回、３回ならストレスを感じませんが、度重なると精神的に疲弊してきます。
買取の場合は、一度、不動産会社又は買取り専門業者が室内を確認程度に見にくるだけですので、気疲れする事がありません。

買取りのデメリット

デメリットは１つだけで「売却価格が低くなる」だけです。
不動産業者が買い取った場合、その不動産を事業として再活用します。
中古住宅であればリフォームして販売、土地であれば建売住宅またはアパートなど。
日本ではバブル期の教訓を生かすために「土地転がし」は銀行のコンプライアンスに抵触することになっております。よって、不動産業者が買い取った不動産は資金を投じて価値を作り出さなければなりません。その分、買取り金額は一般価格よりも低くなってしまうという理由があります。

買取り保証

買取り保証とは、一定期間は通常の仲介としての売却と同じように売却活動を行い、その期間中に買い手が見つからなかった場合に、予め約束していた金額で不動産業者が買取るというシステムです。
一見、とても優れているシステムに感じますが、一定期間に売却ができなければ買取りに移行する事がデメリットにもなります。
なぜなら、買取りは不動産業者が「付加価値をつけたらいくらで売れるだろう」という予測のもとに行われるものなので、買取り保証で一定期間売りに出して売れなかった場合は「この金額で売れない」という根拠が出来上がってしまうことになるからです。
そうしたことで「買取り保証」で買取りとなる場合は「即時買取り」の時よりも低い金額設定になってしまいます。

まとめ

不動産を売却する時、「媒介か買取り」どちらが良いかは売主様の事情によって変わってきます。
まずは、どのような売却理由なのかを不動産会社に相談して、ベストな売却方法を選ぶ事をお勧めします。