購入希望者の不安を解消 - 【那覇エリアの不動産売却】ミカタ不動産

不動産売却の知識箱

高く売却する5つの方法 02買主様の
不安を解消

この記事の概要

不動産は時に複雑な権利関係やトラブルの種が潜んでいる事があります。
売却活動を行う上で、先々の不安要素となる部分はしっかりと明確化させて買主様に安心していただく必要があります。
せっかく買主様が見つかったのに、後々トラブルがあってはお互いに良い気持ちになれませんし労力もかかります。
弊社では、リスクになり得る事を初見時に買主様にわかりやすく説明する事により信頼を構築できるものと思っています。
こちらでは、リスクとなり得る事をまとめました。
今暮らしているマイホームでも、意外な落とし穴がある場合もありますので、参考にしていただければと思います。

越境物

事例として多いのが「越境トラブル」です。
越境とは、敷地の境界線を超えて隣地へ「はみ出してしまっている状態」の事です。
よくある越境物は、植物の枝・雨樋・換気扇のフード・外構のブロックなど。
越境物はこちらから隣地へ越境しているのであれば解消しやすいですが、隣地からの越境物がある場合は話が複雑化していきます。

例えば「植物の枝の越境」
植物の枝の越境の解消は、隣地所有者に伺いを立てる必要があります。
その場合、私達が販売開始前に隣地所有者と話し解消する流れを作ります。
ただし、雨樋・換気扇のフード・外構（ブロックの越境）については、販売開始前に解消する事が難しいので、将来的に解消する事の「念書」を隣地所有者と取り交わす交渉を行います。
また、目視では判断がしづらい越境物が「後々に発覚して問題となる」事もありますので、先行して測量の手配を取らせていただく場合もあります。

私道の権利

所有している不動産が私道に接している場合、その私道の内容によっては通行に関わる「承諾書」が必要となってくるなど、販売開始前の準備が必要となる場合もあります。
私道の種類は大きく分けて次の３パターンでやるべき事が変わります。

私道の持ち分（権利）を複数名で均等に所有している

所有している不動産と併せて持ち分も売買します。（私道持ち分8分の１など）
この私道の場合、他の持ち分所有者への交渉事が発生する事は少ないです。

私道の持ち分（権利）を一部分だけ所有している

所有している不動産と併せて持ち分も売買します。（道路の一部分の権利のみ）
この私道の場合、他の持ち分所有者へ通行に関わる承諾書を取得する場合が多いです。

私道の持ち分（権利）を所有していない

私道の持ち分所有者へ通行に関わる承諾書を取得する必要があります。
また、私道の所有権の一部（1㎡でも）を譲り受けられるような交渉も行います。
持ち分が有るなしでは、取引価格にも影響が出てしまう事も少なくありません。

通行承諾と併せて「水道配管の掘削の承諾と工事車両の通行の承諾書」も取得します。
また、各種承諾書の取得には、持ち分を持った所有者が遠方の人、連絡先が分からなくなっている人、承諾書自体を拒絶される場合などもあり容易に事が進まないケースもあります。
ケースによっては売主様のご協力も頂きながら、安全な不動産の取引ができるようにしていきます。

セットバック

対象不動産の前面道路が4m未満の場合は、建築基準法の規定にて将来的に敷地の一部を道路として提供するセットバック（道路後退）があります。
買主様側からすると事前に正確な減少面積を知っておきたい懸念箇所となるので、トラブル防止のためにも売却活動の前に測量を行い、セットバック面積の算出を行う事が理想です。

測量費用は安くても数万円、内容によっては数十万円と要しますが、後々のトラブルを回避して気持ちよく取引を終えるためには必要な経費となります。
また、測量の手配については、日頃から弊社でお付き合いしている信頼のおける測量士をご紹介できます。費用の面でも柔軟にご相談できますのでご安心ください。

中古住宅の見えない不具合

中古戸建て、中古マンションを売却する時には、今まであった建物・設備関係の不具合を買主に告知する必要があります。もちろん、現在起きている不具合についても同様です。
買主様側では、その情報を元に物件の購入を検討する事になります。
しかし、一生に一度の購入になるかもしれないマイホームを、聞いただけの情報で判断する事に不安を感じる方も少なくありません。

「雨漏りへのリスクは・・」
「欠陥箇所はないか・・・」
買主様はこのような不安要素を抱えています。
そのため、第三者の建築士による検査を行い、検査証付きで売却を行う場合も多くなってきました。
ホームインスペクション（建物診断）といいます。
弊社ではホームインスペクションの必要性をご検討いただき、インスペクション業者をご紹介させていただきます。
※場合によっては必要でない事もありますので、お打ち合わせの上でご提案致します。

工場、クリーニング店などで薬品を使用していた跡地

化学薬品を使用していた可能性がある不動産の場合、一般的には土壌汚染の検査を行います。
理由としては、引き渡し後の土壌欠陥になってしまうからです。
この場合、契約不適合責任という法律により売主様負担で除去、または解約となる可能性もあります。
そのため、対象不動産が過去に薬品使用の可能性があれば売却活動前に土壌汚染の検査を行います。
土壌検査はその汚染レベルにより検査価格も変わりますが、まずは現地確認を行い、ご相談の上、検査の実施をご検討いただきます。

まとめ

この他、不動産のトラブルに関するリスクは多岐にわたり存在します。
不動産は同じものがない商品です。
個々に価値も変われば懸念箇所も違います。
少しでも高く売却するためには、買主様へのリスクを明確化して安心につなげる必要があります。
また、これは売主様へのリスクを押さえる事にも直結しますので、不動産の売却には必須の準備となります。

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