実は2つだけ！マイホームの住み替えの基本 - 【那覇エリアの不動産売却】ミカタ不動産

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実は2つだけ！
マイホームの 住み替えの
基本

この記事の概要

住み替えの基本は、「売却してから購入する」か「購入してから売却する」かの2つです。それぞれにメリット・デメリットがありますが、「買取保証」を付して「購入してから売却する」方法だと、デメリットを軽減してスムーズな住み替えができます。

現在、マイホームをお持ちの方でこんな悩みを抱えていませんか？

1. 結婚当初、マンションを購入したけど子供の成長に伴い手狭になったので戸建に引越しをしたい
2. 転職して通勤の自由ができたので今のマイホームを売却して、郊外の広い戸建が欲しい
3. 子供たちも大きくなり、広い戸建を売って駅近くの便利なマンションが欲しい

私ども不動産のお手伝いをする会社には、このような「住み替え」のご相談は日常的にございます。
マイホームというと「一生に一度の買い物」というイメージがありますが、暮らし方、働き方が多種多様となった現代では購入したマイホームに一生住み続ける事の方が珍しくなってきました。
時代の変化に伴い、暮らし方も変わっていくものと感じます。
しかし、いざマイホームを売却して次のマイホームを購入すると言っても、売却が先なのか？購入が先なのか？支払い中の住宅ローンはどうすればよいのか？
このような疑問が沢山出てくると思います。
実際、初回購入よりも手続きが複雑になりますが、押さえるべきポイントは「２つ」に絞ることができます。
こちらのページでは、住み替えの基本「２つ」をご紹介させて頂き、住み替えへの準備の助けになればと思います。

売却してから購入する

まずはもっともシンプルな買い替え方法で、
「売却してから購入する」という流れになります。
どの売却方法でも同じですが、まずは不動産会社に自宅の査定を依頼してから売り出し金額を決定して売却を開始します。売却中は次の購入先を検討するために物件見学などを行います。そして、いざ売却できたタイミングで次の購入も決定する。

一番単純な流れに思えますが、実はそう簡単ではありません。
このシンプルな流れにもメリットとデメリットがあり、希望条件やタイミングによって売却後の流れが変わってきます。

売却先行のメリット

①資金計画が立てやすい

売却が先行するので、売れた金額が明確になり、安心して購入物件を決められます。
確実に手元に残る資金がわかるということは大きな金額を扱う不動産売買では大きな安心となるかもしれません。

②希望の価格で売却スタートできる

不動産売買には相場が関係してきますが、相場がある中でもご自身が希望する金額で販売に出せるというメリットがあります。希望金額で売れるかどうかは別としても買取よりは高く売れるという事もあります。

売却先行のデメリット

仮住まいが必要になる場合もある

売却先行の場合、あくまで売れてからが本格的な物件探しのスタートとなります。
売却の契約から引き渡しまでの期間は、一般的に長くても３ヶ月間です。
この３ヶ月の間で気に入る物件を見つけなければいけません。しかし、自宅の明け渡し時期と、購入先の明け渡し時期がマッチングするとは限りません。
このスケジュールの難しさから、一度、自宅を明け渡して賃貸住宅などに「仮住まい」することになるケースも少なくありません。
ちなみに「仮住まい」になると、引越しが２回になる上に、入居に関わる賃貸の諸経費、数ヶ月の賃料を考えると100万円以上の費用がかかるイメージを想定しておいた方が良いと思います。

購入してから売却する

売却先行とは逆の購入を先行する流れになります。
売却先行の弱点は「売れないと買えない」ですが、購入先行であれば買い替え先を焦らず自分のペースで見つける事ができます。
しかし、購入先行については「購入先行自体が可能な場合」と、そうでない場合がありますのでメリット、デメリットを交えて解説していきます。

購入先行のメリット

①気に入った物件を逃さず購入できる

せっかくマイホームを住み替えるのであれば、今の住まいよりも更に理想に近い物件がいいですよね。購入先行であれば、家探しをしている中で見つけたお気に入り物件を購入できるというメリットがあります。

②買いたい時期に買える

住み替えをする時には、お子様の「転校」が関わってくるケースや、お仕事で転勤の場合なども引越ししたいタイミングが限定してくると思います。
購入先行の場合は、ご自身の希望日程でスケジュールが組み立てられます。

購入先行のデメリット

買取り保証を設定する必要がある

購入先行の場合、現在の自宅に「住宅ローン」が残っているかがポイントになり、ローン審査を行う時には、購入先の引き渡し前（金銭消費貸借契約）までに現在の自宅を売却できている事が融資条件となるケースが一般的です。
仮に、購入先の引き渡しが３ヶ月後であれば、おおよそ１ヶ月～２ヶ月以内には売却できていないといけません。
では、売却できなかった場合は？
実は、住み替え時の不動産売買契約では、このような複雑な事態になるのを避けるために、現在の住まいが「売却できる見込みがある」前提でないと契約できない事が多いのです。※法的なものではなくトラブル回避のための慣習です。
そのため、一般流通で個人のお客様探しをしても「売れる見込み」が確約できませんので、「買取保証」という保全措置をした上で買い替え先の契約を行う事になります。

買取保証

買取保証とは不動産を確実に売却する方法の一つです。
一定期間、個人のお客様を募集してみて、売れなかった場合は不動産業者が売却物件を買取るというシステムです。
主に買い替えの時に利用する売却方法です。
買取りについては、個人のお客様に売却するよりも売却価格は低くなりますが、以下のようなメリットがあります。

1. 希望のタイミングで売却できるので、「いつ売れるか」の不安がない。
2. 近隣に知られる事がなく売却できて素早く引越せる。
3. 売却後の不具合の修理費⽤請求などが省略できる。

一般個人に向けて売却するのとは違い、売却のストレスや煩わしさが少なく、とても手離れが良い売却方法となります。

第三の選択肢

こちらは「購入先行」する上で、住宅ローン残債があっても売却を急がなくてもよいという流れです。
※買取保証などをしなくてもいいケース。

この方法は住み替え先の住宅ローン審査によって決定されますが、現在のローンと住み替え先（購入先）のローン２つを「同時に支払っても問題ない」という結果になった場合に利用できます。
つまり、経済的な余裕があれば可能となるケースです。
これは「ダブルローン」といいメリットは多いですが、現在の自宅が売却できるまでは「二重の住宅ローン支払い」が発生してしまう事になります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。
マイホームの住み替えには、売却金額、現在の住宅ローン、買い替え先の条件などが複雑に関係してきます。それゆえにまずは、いくらで売れるかの査定、残債確認、購入を想定したローン調査などを行う必要があります。
この複雑な流れを、弊社ではわかりやすく、そしてスムーズに手続きができるようにお客様のケースに合った方法でお手伝いさせていただいております。