転勤での売却 - 【那覇エリアの不動産売却】ミカタ不動産

不動産売却の知識箱

不動産売却 転勤での売却

この記事の概要

転勤によるご売却の場合、転勤先エリアの物件を先に購入した後、今のご自宅を売却する方法と、今の住まいを売却してから転勤先の物件を購入する方法がございます。
こちらでは、どちらの方法が売主様にとって進めやすい方法なのかをご紹介しております。

住んだまま売却活動する５つのデメリット

買主様が室内を見学しに来ます。居住中の場合、5つのデメリットがございます。

1. 売主様のプライベートな部分を見られてしまいますので多少なりともストレスになります。
2. 買主様の見学予約は主に土日祝日になり数日前からの見学予約から「今見たい」と突然の場合があります。
3. 売主様が居住中の場合、買主様はご自宅におじゃますることも躊躇されるためご案内数が空き家よりも少なくなります。
4. 家電や家具がある状態ではお部屋が狭く感じてしまいます。
5. 買主様は広告で室内写真が多い物件を見学対象物件に選びがちですが、居住中の場合は撮影できない箇所が多く見学対象に選ばれ難くなります。

転勤先に先に住んで空き家にする

転勤先で住む物件が賃貸のご予定なら先に引越しして空き家にする方法がおすすめです。
こちらの場合、今の住まいに住宅ローンの残債が無い又は売れる金額よりも住宅ローンの残債が少ない場合におすすめです。

住まいを先に購入する方法もございます。
転勤先の住まいを住宅ローンで購入する際、今の住まいに住宅ローンが残っている場合は既存の住宅ローンと新しく組む住宅ローンを合わせて金融機関は借入の審査をおこないます。その審査の結果借入が承認されれば先に購入する事ができます。
こちらも今の住まいに住宅ローンの残債が無い又は、売れる金額よりも住宅ローンの残債が少ない場合におすすめです。

住宅ローン残債が売却物件の売値を上回っている場合

住まいを買主様にお引渡しする際、抵当権などの買主様の権利を阻害するものを抹消しなければなりません。
金融機関の抵当権は住宅ローンの残債を全て返済しないと抹消されません。
売却代金のみでは住宅ローン残債完済に到達しない場合は、別途資金を用意しなければなりません。

住み替えローンの活用

転勤先で新たに住まいを購入する際、売却物件の住宅ローン残債が売却物件の売値を上回っている場合は、金融機関の住み替えローンがおすすめです。

住み替えローンの仕組み

今の住まいを売却した際の代金を既存住宅ローンに充当します。
そこで返済しきれなかった場合、残債がでます。
その残債と住み替え先の購入代金をまとめて融資してくれるのが住み替えローンです。
住み替えローンで既存住宅ローンを完済できるため、家を売却する際に必要な条件である抵当権の抹消をクリアできることができ、買主様への物件のお引渡しが可能になります。

住んだままでの売却活動でも売値にあまり影響しません

住み替えローンを利用する場合は、新たに借りる住宅ローン融資時に足りない残債分も融資される為、新たに購入した住まいと売却する住まいの同時決済になります。よって今の住まいに住み続けながらの売却活動になります。

住んだままの売却活動はデメリットがありますが、実は売主様の売却方法で一番多いのは住み替えで、その住み替えする売主様の８割から９割は住み替えローンを使う為、住んだままの売却活動をされております。
多くの中古物件は居住中のままでの販売という事になります。よって住んだままでも売値に影響しません。

尚、こちらの場合は買取り保証を設定する必要あります

購入先行の場合、現在の自宅に「住宅ローン」が残っているかがポイントになり、ローン審査を行う時には、購入先の引き渡し前（金銭消費貸借契約）までに現在の自宅を売却できている事が融資条件となるケースが一般的です。
仮に、購入先の引き渡しが３ヶ月後であれば、おおよそ１ヶ月～２ヶ月以内には売却できていないといけません。では、売却できなかった場合は？
実は、住み替え時の不動産売買契約では、このような複雑な事態になるのを避けるために、現在の住まいが「売却できる見込みがある」前提でないと契約できない事が多いのです。※法的なものではなくトラブル回避のための慣習です。
そのため、一般流通で個人のお客様探しをしても「売れる見込み」が確約できませんので、「買取保証」という保全措置をした上で買い替え先の契約を行う事になります。

まとめ

空き家の方が売りやすいです。しかし、住宅ローン残債が売却価格よりも上回っており、住み替えローンを利用する都合上住んだまま売却活動されている売主様が殆どですので、売値が不利になる事はございません。