知らないと怖い土地売買の注意点 - 【那覇エリアの不動産売却】ミカタ不動産

不動産売却の知識箱

知らないと怖い 土地売買の
注意点

この記事の概要

個人間不動産売買にはトラブルが付き物です。
その中でも土地に絡むトラブルの割合が多く存在します。
ここでは、土地を取引する際のよくあるトラブルと対処法をご紹介させて頂きます。
トラブルの注意点と対処法を参考にして頂ければと思います。

土地だけではなく土地付き一戸建てにも共通している事になります。
知識の無い不動産会社や、手間がかかる為チェックをしない不動産会社によって、多々見落とされる項目です。
そして、その項目をチェックしなかったために、買主様に引き渡された後大きなトラブルになります。

敷地境界

不動産を取引きする上でまずどこからどこまでを売却するのか？
こちらを知らずに買主様にお引渡しすると、買主様が住まわれた後に使えると思っていた敷地部分が実は他人の敷地で使えないという大きなクレームになり裁判になる事もあります。

売主様が長年使っていた敷地が実は他人の敷地という事ですが、こちらは本当によくあるトラブルです。こちらを未然に防ぐ方法は境界杭の確認です。
写真のように敷地境界を明確にするポイントが全て揃っているならそのままお取引致します。しかし、こちらが無い場合は、測量士を手配し隣地住人立ち合いの下復元致します。
復元する際、稀に隣地の方から復元位置が違うと言われる場合もあります。
その場合は、昔からの図面で敷地境界の位置を隣地の方に、ご説明させて頂きご納得して頂きます。
杭の復元は売主様にもお手伝い頂く事がある場合もありますが、基本的には隣地の方への挨拶や杭復元の立ち合いや、トラブルの解消は弊社と測量士で対応させて頂いております。
尚、境界杭復元には費用がかかりますので、売却活動中ではなく、契約後お引渡し前に行う場合が多いです。

セットバック

建築基準法で、建物を建てる際敷地に接している道路幅が狭い場合セットバックと言って、建築物を道路から離して建築しなければなりません。

具体的には敷地が接している道路幅が4m未満の場合、道路中心線から２ｍまでが建築出来ない敷地になります。
仮に接している道路幅が2mの場合は道路に接している部分から１ｍ離して建築物を建築する事になります。

敷地面積に対してどれくらいの大きさの建物が建てられるかは建ぺい率と容積率によって制限が定められております。
セットバックが必要な土地の場合、セットバックする部分の面積は建ぺい率と容積率を計算する敷地面積から除外しなければなりません。
よって買主様が住宅用地として土地を購入する場合はその建てられない部分を土地全体の代金から差し引いて取引をします。
※建ぺい率とは「敷地面積に対する建築面積の割合」のことで、簡単に言えば「土地と建物を真上から眺めたときに、土地に対して建物が占める割合」となります。
※容積率とは「敷地面積に対する延床面積の割合」のことです。

地中内埋設物

敷地の下には、売主様でも把握していない異物が埋まっていて、そのままでは買主様が建物を建築出来ない場合があります。

買主様が建物を建築する際、基礎を作る為に土地を掘り下げたり地盤改良の為杭工事をしますが地中内にコンクリート等の埋設物があり建築できない場合があります。
予め目視できる浄化槽等の撤去に関しては、契約書を取り交わす際に、どちらの費用負担にするのか？を明記します。

しかし、地中は建物を建築するまで分からないため、契約書に買主様が建物を建築する際、地中内のガラ等の埋設物で建築出来ない場合は売主の負担により埋設物を撤去する事とします。と明記します。
地中内埋設物のトラブルは、売主様が土地の売買代金を受領し買主様に土地を引き渡し、その後買主様が建物を建築する際に起こります。
保全として買主様の建物建築が始まるまで買主様から受領した土地の売買代金を使わずに残しておく事をおすすめしております。

越境

土地付き一戸建てや、土地の売買でよくあるトラブルで、弊社では訪問査定時に境界確認と共に越境も確認しております。
もちろん不動産会社は、トラブルなく引き渡しが出来るよう最善を尽くさなければなりませんが、個人の売主様からの売却依頼が少ない不動産は、こちらの越境に関して無知な場合があり後日トラブルになっております。

ご自身の敷地から木の枝や建物の雨どいや換気扇のフード等が隣地に入り込んでいる。
又は、その逆で入り込まれている場合がございます。
枝など容易に解決できる場合は、買主様にお引渡しする前に解消します。

雨どいや、換気扇のフードは、容易に解決できない場合があります。
その場合の対処方法は、越境している敷地の所有者様に、建物再建築の際は雨どいや、換気扇フード等越境しないようにすることと覚書の書面を取り交わします。