2025年4月建築基準法改正で「駆け込み需要」が起こる？ - 【那覇エリアの不動産売却】ミカタ不動産

2025年4月に施行される改正建築基準法により、一般的な広さの戸建ての新築と大規模なリフォームに確認申請および審査が必要になります。この改正によって中古戸建ての駆け込み需要が起こる可能性があるため、これから戸建てを取得する方だけでなく、戸建てを売却する方にとっても決して無縁な話ではありません。

建築基準法の改正で縮小する「4号特例」とは？

2025年度の建築基準法改正で大きく変わることは「4号特例」が縮小することです。4号特例とは、都市計画区域内の一定の広さの木造平屋建てや2階建て（4号建築物）の建築確認における審査省略制度です。

現在、この制度によって4号建築物の新築や増築、改築などの審査は一部省略されており、大規模なリフォームについては建築確認が不要とされています。しかし、2025年4月からは2階以上または延べ面積200㎡以上の戸建ては審査省略制度の対象外となり、大規模なリフォームも建築確認が必要になります。

この改正によって建築事業者の業務負担が増え、着工までのフローも増えるため、新築および一定規模以上のリフォームの建築費高騰や工期の伸長は避けられないでしょう。

中古戸建て購入・リフォームの駆け込み需要が起こる可能性がある

これから戸建てを売却する方にとって、新築戸建ての審査省略制度の対象が縮小することは大きな問題ではありません。しかし、大規模リフォームの建築確認が必要になることの影響は決して小さくないでしょう。それは、リフォームを前提に中古戸建てを購入する方も一定数いるからです。

同じリフォーム内容であっても、2025年4月を境にコストが上がり、工期が伸びる可能性が高いとなれば「だったら2024年度中にリフォームの着工ができるタイミングで中古戸建てを買おう」と考える方も少なくないものと推測されます。

こんな戸建てはとくに駆け込み需要が高くなりそう！

2025年4月から確認申請が必要になる大規模なリフォームとは、具体的には主要構造部の一種以上の過半を超える修繕・模様替えです。たとえば、柱・梁だけを残したスケルトンリフォーム、階段の位置を変えるリフォーム、屋根や外壁の過半以上を変えるリフォームなどがこれに該当します。キッチンや浴室の交換、壁紙の張り替えなど小規模なリフォームについては、2025年度以降も確認申請は不要です。

したがって、2024年度中に駆け込み需要が起きそうな戸建ては、居住するまでに大規模なリフォームを要する物件です。

• 長く放置されている空き家
• 築20年以上など一定の築年数を超える戸建て
• 耐震性が低い戸建て
• 再建築不可物件

このような一戸建ても、200㎡以下の平屋については引き続き大規模なリフォームも建築確認が不要です。逆にいえば、上記のような2階建て以上あるいは200㎡以上の一戸建ての売却を検討されている方は、今年度中に引き渡せるスケジュールで売り出すことを検討してみましょう。